封闭小区停车缘何成大难题?
 丹东新闻网 2017-09-13 07:59:31

如今提起私家车停车一事,有车市民的回答大多都是一个字——难。平时上班、出门办事的停车难,可以说是车多位少引发的问题。而就封闭小区地上停车而言,则隐藏着更多的问题——实际生活中,业主往往在停车费用、停车位设置、停车位分配等方面多有质疑,心存不满,进而产生纠纷。

纠结:停车位究竟买不买

在市区一些封闭小区,停车也面临“一位难求”的状况,购买或者租赁停车位已成为不少市民购房之外的一项重要开支。据记者了解,市区大多数封闭小区,购买一个地上停车位就要花几万元,而地下停车位则需要十几万元到二十几万元不等。买,需要一笔不小的支出;不买,则面临着私家车无处停放的尴尬。而租车位,又因为价格的不同、位置的方便与否,令许多业主很纠结。小区停车问题一直令业主很头疼。

家住正大清华苑小区的吴先生反映,小区地上停车位处于“僧多粥少”的境地,而地下停车位价格却高不可攀。“物业说,地下停车位售价十多万元一个,如果租用,每月租金是400元。”吴先生说,很多业主都觉得价格太高了,无力负担,没办法只能把车停在小区外路边,但经常被交警贴上违停罚单,苦恼不已。

类似现象在林江名城小区也存在。记者开车想进入小区时,被门卫拦住,称在小区内无停车位的车辆不能进入,只能停在外面。该小区外路边,停靠的私家车确实不少,很多车甚至停在标志比较明显的违停路段。而据记者了解,业主之所以宁愿选择违停也不在小区停车,与小区内停车位定价有很大关系。

记者在该小区内转了一圈发现,每个地上停车位都已有了“主人”——停车位的地面上用白色涂料喷上了承租业主的车牌号。除了供行人行走的道路外,小区公共用地已经被最大化利用。而地下车库却是另一番景象——很多停车位是空置的,地面上积了一层厚厚的灰尘。据小区一居民透露,地上停车位供不应求,而地下停车位价格则比地上停车位高出不少。“有好多业主不想花钱买停车位,物业又不允许他们把车开进小区,这部分车只能停在外面的马路上。”一位物业人员透露,小区里一年租金2500元的地上停车位全都租了出去。而地下停车位的价格是一年7200元,不少业主觉得贵,所以“宁愿把车停在路边,也不愿花这笔钱”。

无奈:小区停车位只卖不租

相比于一些可以租用地上或地下停车位的小区来说,有些小区的停车位则只售不租,这对于小区业主来说就更加纠结了。

2016年底,31岁的朱振明经过仔细考察,最终在市内某小区购买了新居。朱振明说,他买房时之所以犹豫不决,是因为不仅要比较房价,还要考虑停车位的价格。朱振明购买的房子约6000元/平方米,停车位价格则高达18万元。对此,朱振明却感觉庆幸:“这还是比较便宜的。我朋友居住的小区,一个地下车位高达二十多万元。”

“我的邻居买房子比我早一年,那时买一个停车位才16万元。”朱振明说,在一年里,一个停车位就涨了2万元。对于这样的停车位价格,朱振明很无奈:“我花10万元买的车,还不如一个停车位贵呢!”

朱振明告诉记者,他所在的小区共有600多户住户,开发商在小区内修建了地下停车场,共有二百多个停车位。起初,停车位的售价是12万元,如今已经上涨至20万元了,相当于一辆“相当不错”轿车的价格。如果按照面积计算,停车位价格是房价的几倍。朱振明说,由于价格较高,很多业主放弃购买停车位。

记者在采访中了解到,目前,为了追求小区环境,很多新建小区不再规划地上停车位。而且,对于没有购买地下停车位的车辆,绝大多数新建小区是限制进入的,朱振明所居住的小区即是如此。这也使得很多市民选择将爱车置于“露宿街头”的境地。

9月5日,记者来到九江街一小区,细数了一下,该小区门前附近共停放了四十多辆私家车。这些车有的停放在路边停车位上,有的则停在人行道上。“小区进不去,只能停放在外面了。”一位欲开车离开的小区业主说,小区虽然有停车位,但是只售不租,无奈只能把车停在小区附近的马路上。记者看到,有些车辆甚至挡住了小区的消防通道。

把车停靠在小区附近的马路上,也是有风险的。“不光担心车会受到损坏,还顾虑会不会被贴罚单。一年下来,我的车被贴了两次‘违停告知单’。”住在该小区的张楠表示,她和其他没有购买停车位的业主一样,每天都将车停放在小区附近的马路边。 她半开玩笑地说,比起几十万元购买停车位的费用,自己还是“赚了”。张楠的话虽然有些“雷人”,却反映了不少业主认为小区停车位价格高昂的心理。

建议:应考虑业主承受能力

连日来,就封闭小区停车问题,记者采访了一些小区居民,他们道出了自己的想法。

针对众多地下停车位因价格太贵而闲置的现象,家住锦绣华城小区的王先生说:“花了几十万元买房就已经很不容易了,再花一二十万元买个停车位,实在是没有那个能力了。”他建议,把地下停车位纳入公共停车位管理范畴,以出租的形式租给业主,当然价格要合理些,能够让大多数业主承受得了。

家住林江名城小区的翟先生称,之所以出现小区停车乱象,物业管理不善是一个重要原因。现在小区发展速度比较快,而物业的管理理念却有些滞后,导致从一开始小区物业就未完全进入小区停车管理状态。而随着小区车辆激增,停车位供需矛盾日益加剧,管理难度也越来越大。翟先生说:“‘一车一位一卡’是个方法,增加停车位也是一个方法。但是,只有提升管理理念才能从根本上解决问题。”

 

业主质疑——小区地上停车位收益去哪儿了

利用小区内可以利用的公共用地设置停车位,然后向停车的业主收取费用,这是市区众多封闭小区的共同做法。令业主疑惑的是,公共用地属全体业主所有,收费是否该由物业说了算?更重要的是,收取的这些停车费最终花到哪儿去了?

随着城市汽车保有量持续攀升,很多小区私家车数量远超小区建设之初规划的停车位数量。为解决停车难题,一些小区物业公司,通过扩建,将小区公共用地变成停车位,向业主出售或出租。“小区公用道路凭什么拿来划停车位?即使是设了停车位,这部分收入也应该归业主所有,而不是进入物业公司腰包。”家住正大清华苑小区的周女士表示,她在该小区居住多年,物业公司收取的停车费从来就没和业主沟通过,收的钱也从来没有公示去向。

和周女士持相同观点的市民不在少数。大家除了对小区租售地上停车位的做法提出质疑外,也有人深究停车位租售之后产生的收益分配问题。住在林江名城小区的王先生就表示,既然占用公共空间设置的停车位属于全体业主共有,收取的停车费也应归全体业主所有,如果由开发商或者物业公司代收,应公布小区公共收益和分配支出明细。

记者采访发现,对于小区地上停车位收费,大部分物业公司的账目并没有做到公开、透明。就拿正大清华苑小区来说,该小区内设置了不少地上停车位。“物业虽然公布了各类停车位的收费标准,但从来没有公开过停车位的收费情况。”在该小区居住了近6年的朱先生表示,由于小区一直没有成立业主委员会,多年来确实没有太多业主过问此事。据朱先生讲述,物业公司从来没有就地上停车位设置征求过业主意见,小区通道及楼洞口前有时也停满了车,堵塞严重。朱先生及其他业主虽然对此不满,但由于没有业主委员会,业主也怕麻烦,因此没有向物业提出异议。

朱先生所在小区的情况并非个例。记者采访了解到,即便一些小区有业主委员会,物业公司事先也极少征求业主意见。由于大多数业主对相关情况不关心、对法律不熟悉,地上停车收费等大多由物业公司“一锤定音”。

家住锦绣小区的刘先生也表示,入住十多年来,他从来没见过小区收支情况的公示。他熟悉的多位小区业主,也对小区地上停车位收益情况“一头雾水”,甚至可以说一无所知。

在采访过程中,某小区一位不愿具名的物业公司经理表示,正常情况下,设置地上停车位以及收取停车费的标准,物业公司都应该和业主协商确定。但由于大部分物业公司管理机制并不完善,所以目前还无法实现上述内容,更做不到停车费等相关费用账目公开、透明。这位物业公司经理说,虽然没有公开地上停车位收益情况,但就该物业公司目前管理的两个小区的情况来看,停车位收益基本都用于补贴小区日常运营和物业硬件维护保养上,盈余有限,“部分小区地上停车位收益甚至不够补贴正常运营”。

 

 

小区的停车费应该怎么收,收来的费用又归谁……

管理部门答疑解惑

小区的停车费应该怎么收?由谁来收?收来的费用又应该怎么支配?地上停车位如何分配?就此,记者采访了相关部门。

小区停车费收益归谁?

对于当前市民所关心的封闭小区地上停车收费问题,市小区办相关负责人介绍,根据《物权法》规定,占用物业管理区域内业主共有道路和场地停放机动车辆的,由业主委员会决定是否收取场地占用费、收费标准和用途等事项。也就是说,物业部门收取的停车费,实际上是业主共同所有,而非物业部门“独享”。

这位负责人进一步解释,小区地上停车位的收费方虽然是物业公司,但必须经过业主委员会授权;停车位收费标准则应该由物业和业主委员会共同商议决定,负责收费的物业方可以留下30%作为管理费,其余部分都要纳入小区的专项维修基金。根据相关法律,物业和业主委员会对停车位收益应制定合理的分配方式,也应定期向业主公示这笔费用的使用去向。

地上停车位如何分配?

小区地上停车位如何分配,也是业主普遍关注的问题。当下,拥有私家车的家庭越来越多,而有些小区的规划设计不能满足所有业主的停车需求,使得小区停车位越来越紧张,如何公平分配停车位事关多数业主的切身利益。

前述市小区办负责人介绍,停车位的分配因权属不同,分配方式也多种多样。权属属于开发商的停车位,目前多为地下车库,根据《物权法》规定,开发商有权通过出售、附赠或者出租等方式来分配,一般在商品房买卖合同中进行约定。

而属于全体业主共有的停车位,多为地上停车位,在前期物业管理阶段,由开发商确定分配方式,而业主则拥有充分的知情权。成立业主委员会后,如需调整分配方式,由业主委员会结合小区实际,在征求业主意见的基础上制定停车位分配管理方案,通过召开业主大会表决,经过超过半数业主的同意方可实施。

由于小区地上停车位数量普遍有限,小区可采取不同分配方式:一种是“摇号”分配停车位。物业公司对地上停车位和业主拥有汽车数量进行统计,根据制定的停车位分配方案,以家庭为单位通过抽签、摇号等方式决定停车位的分配使用权。另一种是“先到先停”。部分小区不设置固定车辆的地上停车位,停车位面向全体业主开放,采取“先到先停”的方式。需要提醒的是,对于地上停车位的分配,无论采取哪种方式,都应由全体业主商议表决决定,业主可通过召开业主大会来变更停车位分配方案。

小区停车位咋增量?

为了缓解小区停车难这一问题,部分小区将公共道路、绿地等改造成停车位,特别是当初未设计地下车库的商品房小区,这一现象更为普遍。对此,市小区办相关负责人表示,根据《物权法》规定,小区内公共用地如果想要增设停车位,需要业主委员会将改造方案交由业主大会讨论决定,而且需要超过半数的业主同意,方可实施。

停车位收费啥标准?

蔡女士所住林江名城小区,停车费为每月200多元,而蔡女士的表姐所在的御鑫源小区,每月停车费只要120元左右。蔡女士说,难道是因为属于不同的地段,所收费用就不同吗?物业管理设施都差不多的小区,地上停车位收费标准为何相差这么大?众多业主不明白:停车位收费的依据是什么?

对此,9月7日下午,记者致电12358价格投诉举报电话。对于小区地上停车位收费标准,接电话的工作人员表示,丹东市小区地上停车位的收费标准已经全面放开,各小区的收费标准主要由小区物业和业主们根据小区的情况共同协商决定。记者王洪满采写、摄影

 

①林江名城小区的道路一侧被划为停车位。

②正大清华苑小区一些私家车停在楼洞口附近。

③怕停车位被占,林江名城小区一些车主用石头挡在自己的停车位上。

④因为没有停车位,一些车辆停在长兴街某小区门前的禁停区。

 

 

编辑: 张忠双

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